Giá Thuê Văn Phòng Và Những Nhân Tố Tác Động
Bạn đang cần thuê văn phòng? Trước khi kí hợp đồng thuê văn phòng, bạn cần cân nhắc, tìm hiểu kĩ các yếu tố liên quan. Trong đó, giá thuê văn phòng là một trong những yếu tố mà hầu hết các đơn vị đều quan tâm. Vậy làm sao để tìm được văn phòng có mức giá tốt nhất? Đàm phán hợp đồng cần lưu ý những yếu tố nào. Các bạn có thể tham khảo bài viết sau của chúng tôi để có thêm những kinh nghiệm lựa chọn được văn phòng phù hợp nhất.
Mục lục
Nhu cầu thị trường văn phòng tại Hà Nội
Thị trường văn phòng tại Hà Nội nói riêng và các thành phố lớn ở Việt Nam nói chung được coi là điểm sáng trong ngành bất động sản, đủ để thấy nhu cầu thị trường bất động sản thuê/mua văn phòng luôn ở mức cao.
Trải qua hai thời điểm khó khăn lớn là đại dịch Covid-19 và suy thoái kinh tế toàn cầu, thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội đang chậm lại rõ rệt. Các doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn có những bước đi thận trọng hơn, tối ưu chi phí, tạm thời chưa di dời hay mở rộng quy mô bởi những lo ngại về nền kinh tế bất ổn.
Về phía thị trường bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản đều đang gặp khó khi thị trường gần như đóng băng kể từ cuối năm 2022 đến nay. Sản phẩm mới tung ra thị trường rất ít, nhu cầu của các nhà đầu tư, doanh nghiệp có nhu cầu thuê cũng giảm đáng kể. Ngân hàng nhà nước đã nhiều lần điều chỉnh lãi suất để hỗ trợ cũng như kích thích lại thị trường, tuy vậy, thị trường vẫn đang trong quá trình phục hồi rất chậm.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng
Trên thực tế, giá thuê văn phòng sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Cụ thể:
Vị trí là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng
Địa điểm bạn muốn thuê là một trong những yếu tố quan trong ảnh hưởng đến giá thuê. Vị trí có đắc địa hay không, có ở trung tâm hay không? Giá thuê cao hay thấp sẽ phụ thuộc vào các yếu tố cơ sợ hạ tầng khu vực, các dịch vụ tiện ích và an ninh trật tự khu vực đó.
Thông thường, giá thuê văn phòng tại các quận trung tâm sẽ cao hơn các quận ven đô cũng như huyện ngoại thành. Bởi tại khu vực trung tâm, các tiện ích kèm theo vô cùng phong phú, đa dạng, đáp ứng nhu cầu của cuộc sống hiện đại.
Điểm cộng cho vị trí văn phòng chính là giao thông có thuận tiện hay không. Tại Hà Nội, TPHCM, khung giờ cao điểm sáng và chiều thường xuyên xảy ra ùn tắc đường. Do vậy, việc di chuyển đến văn phòng thuận tiện về giao thông sẽ là điều được nhiều công ty để ý đến.
Chắc chắn bạn sẽ không muốn mỗi ngày đi làm phải lo lắng vượt qua những điểm ùn tắc, kẹt xe kéo dài. Do vậy, văn phòng ở nơi có giao thông thuận lợi là một ưu thế, đáng để bạn xuống tiền.
Quy mô tòa nhà
Nếu bạn đã lựa chọn được khu vực thuê, bây giờ phân khúc thuê và quy mô tòa nhà sẽ quyết định sự chênh lệch trong mức giá. Thông thường, phân khúc văn phòng hạng A sẽ có mức giá cao hơn các phân khúc còn lại.
Còn trong cùng một phân khúc thì lúc này quy mô tòa nhà, diện tích thuê sẽ quyết định giá thuê văn phòng mà bạn phải bỏ ra. Các tòa nhà văn phòng chuyên nghiệp có quy mô lớn, mức giá sẽ cao hơn. Nhưng bạn yên tâm, quy mô và danh tiếng của tòa nhà cũng sẽ tạo bệ phóng cho công ty bạn. Việc bỏ ra một chi phí cao hơn nhưng công ty bạn sẽ có một nơi làm việc sang trọng, chuyên nghiệp, góp phần quảng bá thương hiệu.
Quy mô tòa nhà sẽ tác động đến gá thuê
Diện tích thuê sẽ quyết định giá thuê văn phòng
Diện tích thuê tác động nhiều đến tổng chi phí thuê cũng như khả năng bạn có thể thương lượng với chủ đầu tư. Điều này gần giống với việc bạn mua sỉ và mua lẻ.
Giá thuê thông thường sẽ được tính như sau: Giá 1 mét vuông x Tổng diện tích thuê. Cùng với đó, bạn cần cộng thêm các loại chi phí khác như: VAT, phí giữ xe, phí quản lý tòa nhà, chi phí tiền điện, nước…
Khi thuê văn phòng diện tích lớn, công ty bạn sẽ nhận được ưu đãi từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, những ưu đãi này chỉ có thể là trong 1-3 năm đầu. Do vậy, bạn cần cân đối tài chính của doanh nghiệp mình cũng như khả năng mở rộng phát triển trong tương lai để xác định diện tích thuê phù hợp.
Các yếu tố khách quan từ thị trường sẽ tác động đến giá thuê văn phòng
Đây thuộc về yếu tố cung – cầu của thị trường. Như tại Hà Nội, văn phòng hạng A quận Hoàn Kiếm luôn có mức giá cho thuê cao và luôn giữ mức giá này. Bởi vì quận này không còn quỹ đất để xây dựng những tòa nhà văn phòng A.
Thị trường tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh cũng ghi nhận phân khúc văn phòng hạng C, văn phòng giá rẻ luôn được lấp đầy. Nguyên nhân là do các doanh nghiệp mới thành lập ngày càng, chi phí cho việc thuê văn phòng còn hạn hẹp. Do vậy, họ sẽ chọn văn phòng có giá thuê rẻ để đáp ứng nhu cầu phát triển trước mắt.
Giá thuê văn phòng ở phân khúc hạng B, hạng C giảm nhẹ, thị trường trầm lắng hơn. Riêng phân khúc hạng A biến động giá không nhiều. Đa phần các doanh nghiệp thuê văn phòng hạng A thường là doanh nghiệp lớn, tiềm lực tài chính mạnh.
Đến thời điểm hiện tại, đánh giá tổng quan chung, dù thị trường không sôi nổi nhưng giá thuê lại khá ổn định. Những chính sách mới thích ứng với dịch bệnh tạo đà cho sự phục hồi, trong đó giá thuê văn phòng cũng phục hồi theo thị trường.
Giá thuê phụ thuộc vào thỏa thuận và thời gian thuê
Việc đàm phán hợp đồng sẽ quyết định đến giá thuê văn phòng. Nếu bạn đàm phán tốt, chi phí mà bạn bỏ ra có thể sẽ ít đi. Nếu khó đàm phán về giá thuê theo diện tích, bạn hãy thử đàm phán các chi phí phát sinh. Điều này cũng có thể hạ tổng chi phí xuống, có lợi cho việc thuê lâu dài. Thời gian thuê lâu dài hoặc thuê văn phòng trọn gói cũng là một lợi thế để bạn đàm phán và chốt giá với chủ đầu tư.
Giá thuê văn phòng tại Hà Nội hiện nay
Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trầm lắng, giá thuê văn phòng tại Hà Nội ghi nhận vẫn đang có xu hướng biến động không ngừng.
Giai đoạn Quý I, II/2023, giá thuê văn phòng tại Hà Nội liên tục tăng cao. Giai đoạn này ghi nhận giá thuê văn phòng tăng, cụ thể giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng 4%, văn phòng hạng B và hạng C tăng lần lượt 6% và 7% so với quý trước đó. Giá thuê của một văn phòng hạng A ở thời điểm này rơi vào khoảng 852.000vnđ/m2/tháng.
Đây cũng là giai đoạn đánh dấu sự thay đổi trong bất động sản văn phòng khi các văn phòng được thiết kế và xây dựng một cách bài bản, đầu tư nghiêm túc và hiện đại hơn, kéo theo đó là chi phí đầu tư cũng tăng thêm, từ đó khiến giá thuê cũng tăng theo.
Sang quý III đến nay, nguồn cung cho thị trường văn phòng tăng nhẹ, không đáng kể, tuy nhiên giá thuê văn phòng đã không còn tăng nữa, thậm chí còn giảm nhẹ.
Trong tổng số nguồn cung văn phòng tại thị trường Hà Nội, ghi nhận tại khu vực phía Tây bao gồm Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm chiếm phần lớn nguồn cung (khoảng 41%) toàn thành phố. Phân khúc văn phòng hạng A gần như không có sự biến động về giá, trung bình giá cho văn phòng hạng A ở thời điểm này giao động trong khoảng 824.000vnđ/m2/tháng. Giá thuê hạng B và hạng C không thay đổi.
Các chuyên gia dự báo rằng, trong 3 năm tới (giai đoạn 2024-2026), thị trường bất động sản văn phòng sẽ đón thêm nhiều nguồn cung mới, tăng khoảng 13% so với thời điểm hiện tại, tuy nhiên, giá thuê văn phòng sẽ không có sự biến động nhiều, dự kiến tăng nhẹ 1-2%.
Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân khác nhau, bởi vậy mà giá thuê văn phòng cũng sẽ là mối lo với nhiều doanh nghiệp đang có nhu cầu. Suy thoái kinh tế đang khiến cho nhiều doanh nghiệp phải giảm quy mô hoạt động, tối ưu chi phí, điều này ảnh hưởng rất lớn đến sự sôi động của thị trường và nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội.
Có thể nói, giá thuê văn phòng chịu tác động của nhiều yếu tố. Để thuê được giá tốt nhất, bạn nên bỏ thời gian tìm hiểu, phân tích, so sánh giữa các sản phẩm để có sự lựa chọn tốt nhất. Nếu không tự tìm hiểu, việc tìm đến các đơn vị môi giới cũng là một sự lựa chọn. Chúc bạn tìm được văn phòng đẹp và phù hợp.
